都市更新

何謂都市更新?
都市更新主要針對老舊市中心區、巷道狹窄有礙救災及居住環境品質不良等地區,以重建、維護及整建等方式汰舊換新,讓原住戶鹹魚翻身,換來美輪美奐的新宅,同時解決地方政府財政困窘,改善都市經濟,且給予之適度容積獎勵,能增加建商投資誘因,重新創造政府、原住戶與建商三贏的局面。
此外都市更新不一定只採用重建的處理方式,若是無結構安全問題,採取整建或維護方式修改建物空間,符合機能性的需要,也不失為經濟有效的方式。例如舊有傳統街屋重新整修、閒置空間再利用或是老舊建物拉皮整容,不僅使空間重新賦予新生命、美化都市景觀,更可提升建築物使用價值。


因此都市更新是以公共利益為前提之考量下,為都市實質環境與機能帶來全面性的改善,並提升公共設施服務水準及防災功能,進而創造工作機會,改善都市財政,建構永續環境社會。

都市更新的益處?
對地主而言:僅需獲得更新單元大多數人數及產權面積同意即可實施,不必為少數人反對意見之堅持而擱置更新計畫,進而影響大多數人之利益,且更新給予之容積獎勵最高可達法定容積之1.5倍,如位屬政府指定之策略性再發展地區,更可提高至法定容積2倍,且所捐贈公益設施不僅可免計容積,更可爭取獎勵,在稅賦上,包含土地增值稅、地價稅、契稅等也有減免之優惠。更新可以提升自身房地產價值,並間接帶動鄰近地區房地價格上漲。
對實施者而言:除容積獎勵外,尚有營利事業所得稅額投資抵減之優惠。
對政府而言:藉由更新後開放空間集中留設與公園、廣場、綠地、停車場、人行步道、休閒設施之整體規劃,有效改善公共環境品質,提升都市機能,創造居民共享之公共利益。
都市更新好處多多,例如:建築容積獎勵、稅賦減免、土地信託保障、簡化都市計畫變更程序、彈性處理違章建築戶….等。

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都更程序及條件

 

事業概要申請

依據市府所定之更新單元劃定基準,

自行劃定更新單元,舉辦公聽會,並檢具下列書件向市府申請核准,以自行組織更新團

體或委託都市更新事業機構方式實施之: 
1.
公聽會紀錄。 
2.
擬具都市更新事業概要。
3.
更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過十分之一,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一同意。 
4.
得自組更新團體或委託更新事業機構實施,如自組更新團體者,應經本府核准。

事業計畫申請 
       
自事業概要獲准實施都市更新事業之日起一年內,擬具都市更新事業計畫,送本市都市更新都市更新委員會審議。擬定都市更新事業計畫期間,應舉辦公聽會;都市更新都市更新委員會審議前,應辦理公開展覽及舉行公聽會。本階段應檢具書件如下列:  
1.
都市更新事業計畫。  
2.
同意比例: 
     (1)
位於都更條例第七條規定迅行劃定之都市更新地區:更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。

     (2)屬依都更條例第十條規定申請獲准實施都市更新事業者:更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之三,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意。 
     (3)
屬依第十一條規定申請獲准實施都市更新事業者:應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。但其私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四同意者,其所有權人數不予計算。

權利變換計畫申請

       以權利變換方式實施都市更新時,實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫,依第十九條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項;變更時,亦同。但必要時,權利變換計畫之擬訂報核,得與都市更新事業計畫一併辦理。

土地及合法建築物所有權人自行組織更新團體申請  
1.
7人之土地及合法建築物所有權人得依都市更新條例第15條規定組織更新團體,自行實施都市更ㄒ新事業。

2.發起人應檢具相關文件向本府申請核准籌組:

  (1)申請書。

  (2)發起人名冊:發起人為自然人者,其姓名、聯絡地址及身分證影本;發起人為法人者,其名稱、主事務所或營業所所在地、法人登記證明文件及代表人指派書。

  (3)章程草案

  (4)發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本。

  (5)經本府核准之事業概要。

       更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積,其同意籌組之比例已達都市更新條例第22條規定者,得免附前項之事業概要。但應檢附已達該比例之證明文件。

3.發起人應自核准籌組之日起6個月內召開成立大會,並通知本府。未依規定期限成立者,本府得撤銷其核准籌組。

4.都市更新團體應於成立大會後30日內檢具下列文件,報請本府核准立案,並發給立案證書:

  (1)章程。

  (2)會員與理事、監事名冊。

  (3)圖記印模。

  (4)成立大會紀錄。

       前項核准立案之都市更新團體,在同一更新單元內以一個為限。

相關表單下載點此

法規連結-新竹市都更法令

法規連結-中央都更法令

 

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