都市計畫

所謂都市計畫是指在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施,作有計畫之發展,並對土地使用作合理之規劃而言。

都市計畫之規範,僅以區域計畫法所規定之「都市土地」為其管理效力範圍。且個別都市計畫可依其發展需要訂定不同之管制規定。

都市計畫是一種公權力的計畫性發展為公共權力對土地使用的干預行為。對於都市範圍內土地做合法合理的分配規劃,以達到創造社會利益為最高目標。

都市土地分區大約可分成以下類別

一、住宅區。

二、商業區。

三、工業區:

(一)特種工業區。

(二)甲種工業區。

(三)乙種工業區。

(四)零星工業區。

四、行政區。

五、文教區。

六、體育運動區。

七、風景區。

八、保存區。

九、保護區。

十、農業區。

十一、其他使用區。

都市計畫範圍內土地得視實際發展情形劃定上述各種使用區並分別限制其使用。

各縣市都市計畫區使用分區的建蔽率、容積率未必一致。一般而言欲了解都市土地價值的高低可先觀察以下三點:

一、土地為何種分區

二、有無開發限制及條件

三、建蔽率及容積率

也因此都市計畫是影響個別土地價值最主要關鍵之一。

開發許可與變更回饋補償

開發許可

開法許可制是土地所有權人或土地開發業者要在土地上從事土木、建築等,或對土地利用有重大改變行為,須向政府主管機關申請並依一定程序准予開發、附條件開發或不准開發,透過先審後開發,達到土地資源有效利用、受益付費、受損補償補貼及回饋等發展權制。

開發許可制的益處

開發許可制的最大優點在於它能提供充分的彈性以調整開發計畫之內容,進而配合都市整體性管理之作業需要。而且對規劃內容,可針對基地之特性,設計創新的開發構想,並允許規劃師、開發業主、政府官員與專業人員就開發內容進行討論溝通。以美國許多地方政府所採行的條件式開發許可為例,地方政府可依基地開發影響評估結果,對開發許可附加條件,例如要求開發者應對附近道路設施加以改善,樹立標誌,增加停車設施,甚至保證員工實施汽車共乘制度。由於條件式開發許可頗能適應基地特性而有彈性設計,且配合都市成長管理之需要,正日漸受到我國都市計劃界之重視。

開發許可制之進行方式及內容

開發許可又可稱為發展許可,在發展許可制度下,限制發展地區以外之地區為申請開發,可藉由規劃許可、開發許可及建築許可三個階段進行開發流程,相關內容如下:

一、規劃許可:凡需變更土地使用分區或使用強度時,應該申請規劃許可。

二、開發許可:凡已符合土地使用分區之開發,為配置、建設所需之公共設施使、挖填土石、區劃街廓及整理地界者,應該申請開發許可。

三、建築許可:凡符合規劃、開發的土地,其建築使用,均應申請建築許可。

變更回饋

通常土地變更是從低度利用轉高度利用,地主或開發業者因取得發展權後所產生的利益,例如地價上漲及獲得公共設施提供之利得,因此應由獲利的地主或開發業者以捐贈一定比例之土地的方式回饋,也可轉採價金回饋。

公寓大廈管理

過往有關建築物業之使用管理以民法、契約為主,民國八十年代才訂頒公寓大廈管理條例,但內容偏向區分所有權人、住戶及管委會之功能,著重基本規範,無法有效落實使用管理各種複雜層面,因此推行成效不如預期。公寓大廈管理條例施行至今歷經多次的修正,惟公寓大廈管理乃與住戶權利義務息息相關,且所涉及的法律問題是十分複雜且範圍甚廣,法律規範常常無法充分解決現今實務所面臨的問題。

公寓大廈管理條例有三大精神:居家憲法、住戶自治及公共安全,但更重要的應該還是社區自治這一項。其內容明定包括區分所有權人會議、專有共用差異、管委會、管理人、公共基金、管理費、規約及違章違規使用等為主。

對於建築物構造種類與規模範圍,公寓大廈管理條例並沒有限定適用的對象,僅從使用功能予以界定,無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物,只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部分者」,其中除專有部分之外,並且存在使用上具整體不可分性之共用部分,凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。

建蔽率、容積率、容積獎勵與容積移轉

容積率與建蔽率

基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率,簡言之即建坪與地坪之比。

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

為什麼要實施容積率管制

都市計劃的目的,在於依當地計劃人口,規劃配置適當的土地使用分區及公共設施,使都市有計劃地均衡發展,實施容積率管制可以落實都市人口密度計劃,引導人口均衡發展,確保地區環境品質,使發展建設與計劃密切配合,亦可使建築物之設計較具彈性,可塑造良好都市景觀,此外建地可供發展之供給量趨於穩定,以長遠之觀點,有穩定地價之作用

容積移轉

容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例,藉以達到控制土地使用強度,確保整體居住生活品質的制度。而允許原屬一宗土地之可建築容積一部或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用,即為容積移轉。

透過容積移轉的實施,可達成下列目的:

(一)使具紀念性或藝術價值建築之保存維護得以順利推展。

(二)公共設施保留地得以順利取得興闢,提昇都市環境品質,並紓解政府財政負擔。

(三)面臨寬廣地域之基地得適度增加容積,促進基地有效利用﹔同時都市增加公共空間,改善環境品質。

(四)受限發展土地地主權益獲得保障與補償。

都市計畫容積移轉實施辦法

http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=10709&Itemid=57

容積獎勵

法定容積或基準容積(指以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。)以外依法給予之容積屬獎勵性質與目的。各類形容積獎勵有:建築設計、開放空間、增設停車空間、都市更新、綠建築等。

都市更新建築容積獎勵辦法

http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=10329&Itemid=57

建築執照與二次施工

建築執照

建築執照,指建築物於申請新建、增建、改建、修建、使用、拆除之前,應將建築計畫、工程圖樣及說明書,送請主管建築機關審查同意,所發給之一種建築認可文件;建築物非經申請主管建築機關之審查認可,並發給建築執照者,不得擅自建造、使用或拆除。
        
建築執照又可分為建造執照、雜項執照、使用執照及拆除執照四種。建造執照指建築物之新建、增建、改建及修建應請領之建築執照;雜項執照指雜項工作物之建築應請領之建築執照,包含營業爐電、水塔、瞭望臺、廣告牌、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、駁嵌、高架遊戲設施、游泳池、地下儲藏室,建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節、昇降設備、防空避難及挖填土石方等工程;使用執照指建築物建造完成後之使用或變更使用應請領之建築執照;拆除執照指建築物之拆除應請領之建築執照。
        
起造人申請建造執照或雜項執照時,應具備申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書,主管建築機關於收到起造人申請建造執照或雜項執照書件時,應於規定時日內審查完竣,合格者即發執照,但供公眾使用或構造複雜者,得視需要予以延長。起造人自領得建造執照或雜項執照後,亦應於規定時日內開工,逾期,執照作廢。建築物工程完竣後,起造人會同承建人及監造人向原發給建造執照機關,申請建築物之使用執照。建築物非經領得使用執照,不准接水電或申請營業登記與使用。

二次施工

按照正常程序,建物在興建前,都必須向各地方建管相關單位申請建築執照許可;取得建照後,才能進行建物的主結構工程。而在建物興建完成後,則必須申請使用執照,取得後才能進行交屋及後續住戶搬遷等動作。不管是建照或使照,都是政府藉以規範,以期建物符合相關法規的途徑。

不過在取得建照後,建築師通常會根據實際需要或建商要求,適度修改平面設計圖;類似的情況,在取得使照後,建商通常也會再進行一些後續工程,比如中庭花園、休閒設施等。凡是這種取得使用執照後才進行的工程,就是所謂的二次施工。然而增加實際使用面積部分的二次施工,就建築法規來說,牽涉到建蔽、容積等之規範,同樣必須有建照及使照予以核准。若透過二次施工施做而改變了原本建照所核准的建蔽率和容積率,當然就成了名副其實的違章建築。

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