都市更新

都市更新

都市更新亦稱都市再生、市區重建,意指早期欠缺規劃或建築物老舊,為促進土地利用再開發,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,在都市計畫範圍內,依據法定程序,實施重建、整建或維護措施,而一般都市更新的認知多屬狹義的都更,主要是指重建的部份。都市更新可透過政府或私人團體來完成。

都市更新有什麼好處?
從居住安全來說,都市更新政策希望鼓勵民眾將沒有防火構造的房子,或鄰棟間隔不足的老舊房子,改建成比較安全的新房子,以提高公共安全。
從改建利益來看,都更後的房價容易上揚,等於改善了自有居住空間,又賺到了土地、房屋增值的好處。同時,重建的建築容積率較大,而且有賦稅優惠,並可享多項政府補助。

都市更新的條件

如果有意參與都更,只要符合以下其中3項條件,可以提出申請:

1.非防火建築物棟數比例,達二分之一以上。

2.現有的巷道狹小,寬度小於6米,長度佔現有巷道總長二分之一以上。

3.土磚、木、磚及石造建築物,或是20年以上加強磚造及鋼鐵造、30年以上鋼筋混凝土及預鑄混凝土造、40年以上鋼骨混凝土建築,以上建築物合計面積,達總面積二分之一以上。

4.建築物的基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形,達二分之一以上,有公共安全危險者。

5.建築物地面層土地使用現況,不符現行都市計畫分區使用樓地板面積,達二分之一以上。

6.距離捷運站200公尺內。

7.建築物沒有化糞池或沖洗式廁所排水,生活雜排水均未經處理而直接排放者,達二分之一以上。

8.四層以上合法建物棟數,達更新單元三分之一以上,半數以上沒有電梯,而且法定停車位數低於戶數者。

9.耐震設計標準不符內政部78年5月5日修正規定的建物棟數,達二分之一以上者。

10.穿越更新單元內,且未供公共通行計畫道路面積比例,達二分之一以上。

11.現有建蔽率大於法定建蔽率,而且容積率低於法定容積率一半。

12.平均每戶居住樓地板面積,低於北市每戶居住樓地板面積平均水準二分之一以下者。

13.附近有內政部、市政府指定的歷史建築物及街區、都市計畫劃定保存區。

14.更新單元達907.5坪以上或完整街廓,而且超過十分之三土地及合法建物所有權人同意。

都市設計與審議機制

都市設計

都市設計具體處理的問題是土地使用的效率以及都市的形成,其最終的目的在創造優良都市環境品質,以達到居民對生活空間的需求與願望。

都市設計機制所關心經營的是都市三度空間的感覺意義、土地使用功能效率及未來的整體遠景與發展機會。然而非常簡單明晰的,其最終目的旨在創造優良都市環境品質以達到居民對他們生活的社會空間課題。

都市設計審議機制
都市設計主要的兩項管制工具為:

一、針對不同台北市地區與不同環境設施系統所研定的都市設計準則。

二、都市設計審議機制。

在整個空間規劃管理架構裡,都市設計機制扮演了一個承上啟下的功能。它向上企圖彌補都市計畫專注於二度空間的不足,透過都市設計管制規則的擬定引導並控制都市開發的形式;向下則嘗試克服建管法令對於聯繫於個別建築基地之間公共空間,無法規範的缺失,以都市設計審議制度控制個別開發的品質。

審議機制的影響

現階段有關都市之土地投資開發共計有五大類審議機制,都市計畫、區域計畫、開發許可與變更、都市設計及都市更新均採取委員審查之作法,由相關政府單位與學者專家共組委員會進行審查,因各領域所見皆不同,期審議期相當久遠,對於開發業者而言成本加重是一定的,但是對於大眾以及投資購屋人來說,經審議的產品應可物超所值。

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